首开南岸潮鸣公开,这次,岱山低密度又来了个有诚意的

时间:2022-09-24 21:50:38 | 浏览:2280

今天,位于岱山板块的首开南岸潮鸣,第一次正式亮相。我应邀第一时间赶到售楼处,和大家分享这次的看盘经验。客观来说,今天的看盘经历,比较满意:首开南岸潮鸣这幅地,是现阶段很难得的一块地:环形弧状,南面大面积水域,再加上在雨花台区,是主城,同时还

今天,位于岱山板块的首开南岸潮鸣,第一次正式亮相。

我应邀第一时间赶到售楼处,和大家分享这次的看盘经验。

客观来说,今天的看盘经历,比较满意:

首开南岸潮鸣这幅地,是现阶段很难得的一块地:

环形弧状,南面大面积水域,再加上在雨花台区,是主城,同时还距河西一桥之隔。

事实上,只要忽略掉南京人的bug点:岱山周围的公墓,这块地能排得上南京TOP3,但是,正因为有这个绝对的大bug,所以,这块地,少见的低密度,却只维持在约3.6万(含包放风)的相对低价。

换言之,在同板块内比,按地块条件,整个岱山板块,一般分三类:保障房片区、高层片区和低密度片区,恰恰我站在岱山南路上,用一张照片标出其各自的位置:

单轮板块内部,低密度区,确实是条件更加优越的存在,有一座小山,阻挡了外部的滚滚红尘的高层和所谓的安置房Bug。

因此,低密度区确实比较优越,但是低密度区,一共三家楼盘,论地段,首开基本完胜同板块的万科和绿城,毕竟南面有水环绕。

而首开也恰好利用了这点:项目容积率仅1.2,是主城难得的低密度住宅,规划有14栋4-6F的低密住宅,总户数352户,户型面积只有两种,约89、113㎡。

重头戏就是整个产品体系的打造:

1、社区,花成本费功夫

首先是,整个地块拿出靠湖的小半岛出来做了个内部的花园,事实上看最靠近这个半岛的那栋楼,半岛上再做一个建筑也不是不行(当然可能是双面邻水,可能不适合盖房子);

小区内部,目前从沙盘上看,对社区整体做了比较多的景观规划和功能规划,不是单一的排布+种树完事:

尤其是这个主入口处有收发室、访客车位等,也是目前市面上比较流行的人性化设计方案(江核青奥有),访客车位直接位于主入口,也是比较便利的设计;

当然现阶段仅仅是沙盘,我似乎就提前吹有点过分了,这主要是对比同板块的其他项目,简单罗列树木而言,未来只要降标不过分,首开打造这个小区的社区景观还是花了心思的;

同板块内的另一个项目沙盘

而户型的打造给人的印象也不错,首开南岸潮鸣三开间朝南,入户设有半个墙面玄关,整体格局三房两厅一卫,紧凑型:

另外还有型建筑面积约113㎡,整体为三房两厅两卫的布局,主卧独立套间,约8.65米的超宽景阳台,居住舒适性非常高!

走进样板间(113㎡升级样板间)的感受更明显:

以113㎡来看这样尺度的横厅,基本空间感和健康城的首开万科心悦光年125㎡户型接近:

餐厅和厨房一体化设计,但是预留的空间都很足,厨房窗户很大,基本和阳台形成有效的南北通透:

背景墙、吊顶分区、整个起居空间都可圈可点:

约8.65米的超宽景阳台,前面几栋是真的能开窗见湖视野无敌:

一般在120平以下的户型里(这其中不乏一些得房率比较高的项目),我看到很多把动区做的很大的案例,这样整体的“卖相”好,但是事实上牺牲了房间的面积,在日常的使用中,特别对收纳系统构成威胁:

但是本项目也没有这个困扰,主卧的空间,难得属于很大很阔绰的存在:

主卧的卫生间面积也很大:

而次卧,特别是北向次卧,往往属于最容易被牺牲的功能区,这里做的尺度也很舒适:

该项目的毛坯限价约31000元/㎡,整体放风价在36000元/㎡左右,由此可见,升级包的价格预计在2500以内(具体以开发商通知为主)

之所以先提价格,因为我觉得升级样板间看到的几个细节,超出我对2000-2500价码包的期待(注意:不仅仅是是配置,还有施工)

1、首先,动区采用人字拼施工工艺,这个成本大大提升,市面上很少,目前我印象中有雅居乐汇港城、万科首开新悦光年:

2、无论是89㎡还是113㎡,预计大概率使用了都使用外开子母门,这点在这两个面积段采用外开+子母门,在市面上都算是奢侈的配置:

约113㎡户型外开(升级)子母门

约89㎡户型外开(标准)子母门

3、113㎡升级两卫,但是预计两卫都采用悬浮马桶;而今天尚未公开的89㎡简装样板间,仅有的一卫生,也采用悬浮马桶,而且从施工工艺上来说,即便是简装样板间,也是水箱隐藏式的设置。

113㎡升级客卫

113㎡升级主卫

约89㎡简装样板间

4、以下细节不知是否纳入装修包,但是我觉得很人性化:

锅炉,用和厨房一体化的柜体掩盖,不会特别突兀,目前市场上华发比较喜欢这么处理,而华发的两个项目的装修包,受市场认可度都比较高:

双阳台严格区分功能区,靠近客厅的部分观景,上方无任何遮挡,靠近南向次卧的地方设置晾衣架,居住其中的人洗洗晒晒更加方便。

还有一个我印象不错的点,是项目虽然简标装修用料一般,但是可能看出来,整体的风格属于“不为难人”的那种,也就是你真的不想买装修包,也不至于住在一个每天有点犯恶心的房子里:

总的看下来,我的感觉是,对京圈开发商的印象又更好了:

因为之前,不管是金隅、北京城建,还是这次的首开,都是北京开发商,他们最大的特点是,某些舍得的部分,是真的舍得:

金隅自不必说,在南京的所有项目,只有第一个紫京府算是试水一下,老实说,品质略输后期,紫京叠院、紫京云筑,几乎是区域标杆存在,今年的两个新项目也很有亮点。

北京城建,打造的洋房+叠墅虽然公共区域备受争议,但是老实说,论那个时期还敢大面积花血本的给买房人让面积的,真少见,至今他们还有一整栋的88平米洋房未售,户型性价比对比现阶段市场,都是吊打的存在,不信你们感受下:

而首开,虽然此前在南京参与的项目很多,但是南岸潮鸣是自己首次独立操盘,但是看完产品,我只能说,以往我以为新悦光年是万科少见的标杆之作,但是可见首开也不是全然没有力量倾注。

而唯一需要调整的,是整个产品的细节和审美的升级,当然这点,金隅也是这么过来的。

首开如果还继续在南京拿地,那么这两点继续升级,还是很有希望的。

客观地说,岱山板块此前不行,主要两个方面,一个是安置房太多,一个是大家都知道的墓园bug,但是也要看到,要不是这两点,就凭岱山和河西的关系,真的不至于还在3.5万徘徊:

4月2日,岱山东路北延跨秦淮新河大桥正式合龙,这座大桥南起岱山东路跨绕城公路立交桥,向北跨过南南河、秦淮新河,止于河西南的秦新路。

图源:金陵微雨花

从这图上你能看到,岱山和河西的距离,真的很近,作为一个外溢板块,真的很合格!

但是,我们也知道,南京改善人群对墓地bug的介意程度,到底是要什么样的产品或者价格,或者构成的性价比,才能打破这个结界呢,在绿城、万科之后,再来看看首开的尝试。

注:

1、前项目装修升级包标准和内容未定,今天首次亮相,相信和后期的最终版本未必完全一致,请以后期官宣为主,如果降标厉害,我会再写一篇骂骂咧咧!

2、今天没怎么写配套,周围的配套事实上是,地铁7号线,开车出行,商业配套现在是安置房的小社区商业,但是1公里内有世茂的一个商业体,应该可以有效的提升下消费水平;学校方面岱山整体不能有太大的期待,金陵中学体系学校算是好的,但是不确定每个小区都能进的去,进得去,也不一定就很值得期待。

好了,今天就到这里!

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